Saat ini kebanyakan pengembang (developer) sering melakukan penjualan rumah susun sebelum pembangunan rumah susun selesai, bahkan tidak jarang terjadi pada saat masih direncanakan dan pematangan tanah. Setiap Satuan Rumah Susun (Sarusun) yang masih dalam tahap proses pembangunan memang dapat dipasarkan melalui sistem pemesanan dengan cara jual-beli pendahuluan melalui perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). (Baca Juga: Bolehkah Pengembang Memasarkan Apartemen Sebelum Pembangunan Selesai? Ini Penjelasannya!)
Guru Besar Fakultas Hukum Universitas Indonesia (FHUI) Prof Arie Sukanti Hutagalung mengatakan bahwa pada saat pemasaran dan proses PPJB berlangsung pengembang perlu memenuhi beberapa kewajiban.
Pertama, Arie mengingatkan bahwa setelah melakukan pemasaran perdana, pengembang wajib melaporkan kepada bupati atau walikota atau Gubernur dengan tembusan kepada Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dengan dilampiri salinan sejumlah dokumen yang dipersyaratkan.
“Salinan surat persetujuan izin prinsip, salinan surat keputusan pemberian izin lokasi, bukti pengadaan dan pelunasan tanah, salinan IMB, gambar denah yang telah disahkan pemda setempat,” ujar Arie menyebut dokumen-dokumen yang dipersyaratkan. (Baca Juga: Dirjen AHU Minta Seluruh Universitas Kaji Ulang Kurikulum Kenotariatan).
Arie menjelaskan apabila dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 hari sejak tanggal tanda terima laporan belum mendapat jawaban dari bupati atau walikota atau gubernur, maka pemasaran tidak dapat dilakukan.
Kemudian, pengembang perlu menyediakan dokumen pembangunan, antara lain sertifikat hak atas tanah, rencana tapak, gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan yang menunjukan dengan jelas batas vertikal dan horisontal dari sarusun, gambar rencana struktur beserta perhitungannya, gambar rencana yang menunjukan dengan jelas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, serta gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya.
Lebih lanjut, Arie mengingatkan jenis dan bentuk sarusan yang dibangun juga harus sesuai standar yang diperjanjikan. Apabila terjadi kerusakan sarusun dalam jangka waktu 100 hari setelah tanggal ditandatangani berita acara penyerahan sarusun, pemesan dapat mengklaim kepada pengembang. “Tanggung jawab pelaku pembangunan dibatasi oleh desain dan spesifikasi sarusun dan kerusakan terjadi bukan disebabkan oleh pembeli,” katanya.
Arie pun menegaskan pengembang juga bertanggung jawab dengan adanya cacat tersembunyi yang baru dapat diketahui di kemudian hari. “Pengembang menjadi pengelola sementara rumah susun sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni dan membantu menunjuk pengelola setelah perhimpunan penghuni terbentuk dan mengasuransikan pekerjaan pembangunan tersebut selama berlangungnya pembangunan,” ujarnya.
Jika selama pembangunan terjadi force majeur (keadaan kahar), kata Arie, pengembang dan pembeli perlu mempertimbangkan penyelesaiannya sebaik-baiknya dengan dasar pertimbangan utama adalah dapat diselesaikannya pembangunan sarusun.
Arie menjelaskan pengembang harus menyiapkan akta jual beli sarusun kemudian bersama-sama dengan pembeli menandatangani akta jual belinya di hadapan notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT) pada tanggal yang ditetapkan. Kemudian pengembang dan atau notaris atau PPAT yang ditunjuk akan mengurus agar pembeli memperoleh SHM sarusun atas nama pembeli dengan biaya yang ditanggung pembeli.
Lebih lanjut, pengembang juga harus menyerahkan sarusun termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial secara sempurna pada tanggal yang ditetapkan, dan jika pengembang belum dapat menyelesaikan pada waktu tersebut maka diberikan kesempatan menyelesaikan pembangunan tersebut dalam jangka waktu 120 hari kalender, dihitung sejak tanggal rencana penyerahan sarusun.
“Apabila ternyata masih tidak terlaksana sama sekali, maka PPJB batal demi hukum, dan kebatalan itu tidak perlu dibuktikan atau dimintakan keputusan pengadilan atau arbitrase, kepada pengembang diwajibkan mengembalikan pembayaran uang yang telah diterima dari pembeli ditambah dengan denda dan bunga setiap bulannya sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku,” pungkasnya.
(PHB)
