Meskipun PT Indobuildco menang di PTUN Jakarta, keputusan ini hanya membatalkan surat somasi dan pengosongan. Negara tetap memiliki dasar hukum yang lebih kuat atas hak penguasaan tanah Hotel Sultan. Eksekusi tertunda hanya karena cacat formil, bukan perubahan substansial status tanah.
Kemenangan PT Indobuildco di PTUN Jakarta bukan berarti mereka kembali berhak menguasai lahan Hotel Sultan. Negara tetap memiliki dasar hukum yang lebih kuat, eksekusi hanya tertunda oleh cacat formil, bukan gugur secara substantif. Lalu dengan bergulirnya sengketa di TUN bagaimana?
Sengketa hak atas lahan dan bangunan yang kini dikenal sebagai Hotel Sultan telah memasuki babak hukum penuh gejolak. Di satu sisi, pemerintah, melalui Kementerian Sekretariat Negara (Setneg) dan pemegang hak pengelolaan atas tanah tersebut, Pusat Pengelolaan Komplek Gelora Bung Karno (PPKGBK), memiliki dasar eksekusi yang kuat berdasarkan regulasi pertanahan.
Di sisi lain, upaya eksekusi itu ternyata terbentur aspek formil: prosedur somasi dan pengosongan dianggap cacat oleh PTUN. Berdasarkan putusannya, PTUN membatalkan surat somasi dan perintah pengosongan, yang menjadi kemenangan bagi PT Indobuildco, tetapi bukan kemenangan yang membuatnya otomatis punya hak kuat mempertahankan penguasaan atas lahan.
Sengketa ini berakar dari sejarah panjang penggunaan lahan di kawasan Gelora Bung Karno (GBK) area Blok 15, lokasi berdirinya Hotel Sultan. Pada awal tahun 1960-an, tanah seluas lebih dari 13 hektare dibebaskan oleh pemerintah untuk keperluan penyelenggaraan Asian Games IV tahun 1962. Tanah tersebut kemudian dilekatkan sebagai Hak Pengelolaan (HPL) atas nama Setneg/PPKGBK.
Kemudian, pada tahun 1972, atas tanah itu diterbitkan dua sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) kepada PT Indobuildco melalui HGB No. 26/Gelora dan No. 27/Gelora untuk membangun hotel internasional (yang kemudian menjadi Hotel Sultan). Masa HGB 30 tahun itu seharusnya berakhir sekitar 2003. Namun, PT Indobuildco mengklaim bahwa pada 2002 telah dilakukan perpanjangan HGB selama 20 tahun, yang dicatat di buku tanah sebagai pemilik HGB.
Sejak saat itu, sengketa berkepanjangan antara perusahaan dan negara muncul. Pemerintah melalui Setneg/PPKGBK menilai bahwa perpanjangan HGB cacat, karena HGB diterbitkan di atas tanah negara yang sudah dilekatkan HPL, dan oleh karenanya, HGB kadaluarsa (hapus demi hukum). Negara pun pada akhirnya mengirim somasi, menagih royalti atas penggunaan tanah, dan menuntut pengosongan lahan bila tidak dipenuhi.
Putusan Pengadilan Negeri Eksekusi Sah dan Kuat
Pada 28 November 2025, Pengadilan Negeri Jakarta Pusat (PN Jakpus) memutus perkara perdata utama (Nomor 208/Pdt.G/2025/PN.Jkt.Pst) yang diajukan oleh Setneg/PPKGBK terhadap PT Indobuildco. Dalam putusan tersebut:
- PN Jakpus menyatakan bahwa tanah eks HGB 26 & 27/Gelora adalah bagian dari HPL No. 1/Gelora merupakan aset negara. HGB Hotel Sultan dianggap telah hapus demi hukum sejak 2023.
- Putusan memerintahkan PT Indobuildco untuk mengosongkan seluruh kawasan Hotel Sultan (tanah dan bangunan) dan mengembalikan kepada negara.
- PN Jakpus juga memerintahkan PT Indobuildco membayar royalti atas penggunaan tanah sejak 2007–2023 sebesar USD 45,356,473.
- Putusan dinyatakan bersifat “serta merta” (uitvoerbaar bij voorraad), artinya dapat dieksekusi segera meskipun masih ada upaya hukum seperti banding atau kasasi.
Dari sisi substansi, keputusan ini menguatkan dasar eksekusi Setneg/PPKGBK, tanah memang milik negara, HGB sudah kadaluarsa, dan komersialisasi oleh PT Indobuildco sudah melampaui haknya.
Banding dan Gugatan di PTUN (Formil Digugat, Eksekusi Terganjal)
Menolak menunggu eksekusi, PT Indobuildco menempuh jalur administratif dengan menggugat penerbitan somasi dan surat pengosongan oleh Setneg di Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta (PTUN). Di sini, perusahaan menilai ada cacat prosedur dan substansi dalam penerbitan surat-surat somasi/pengosongan, sehingga tak bisa berdiri sebagai dasar eksekusi.
Hasilnya, pada 3 Desember 2025 (Perkara Nomor 221/G/2025/PTUN.JKT), PTUN mengabulkan gugatan PT Indobuildco yang membatalkan tiga surat somasi/pengosongan dari Setneg, dan tagihan royalti USD 45 juta dinyatakan batal.
Kuasa hukum Indobuildco menegaskan bahwa keputusan PTUN mengandung kepastian hukum bagi perusahaan. Namun, secara hukum hal itu tidak otomatis mengembalikan hak HGB (atau perpanjangannya), melainkan hanya membatalkan tindakan eksekusi berdasarkan somasi/pengosongan.
Koreksi terhadap Aspek Formil
Kemenangan PTUN menyoroti betapa pentingnya aspek formil dalam pelaksanaan hak/eksekusi, terutama terkait hak atas tanah, yang dinilai menjadi titik lemah Setneg secara formil. Berikut poin-pentingnya:
- Surat somasi/pengosongan dari Setneg dianggap oleh PTUN sebagai dokumen dengan cacat prosedural/substantif, sehingga tidak bisa dijadikan dasar eksekusi, meskipun secara materiil HGB sudah kadaluarsa.
- Hal ini menunjukkan bahwa mempunyai “dasar materiil” kuat saja (misalnya HPL negara, habisnya HGB) tidak cukup. Sehingga prosedur administratif dan reguler penerbitan surat pengosongan harus dilakukan secara cermat dan sesuai aturan.
- Hasil PTUN juga memperingatkan bahwa tindakan eksekusi yang dianggap terburu-buru atau kurang prosedural berisiko dibatalkan, bahkan kalau dasar materinya kuat.
Dengan demikian, putusan PTUN bisa dipahami sebagai koreksi terhadap eksekusi yang, meski memiliki dasar kuat, dilakukan tanpa prosedur formil yang memadai.
Bukan Akhir Hak Milik bagi Indobuildco
Penting dicatat bahwa kemenangan di PTUN dalam bentuk pembatalan somasi dan surat pengosongan tidak serta-merta memberi hak baru atau memperkuat hak lama bagi Indobuildco untuk terus menguasai dan mengoperasikan Hotel Sultan. Ada beberapa alasan untuk ini:
- PTUN hanya membatalkan tindakan administratif/eksekusi (surat somasi/pengosongan), bukan mengembalikan status HGB atau menyatakan HGB valid. Putusan tidak memulihkan HGB No. 26/27 namun hanya membatalkan eksekusi yang didasarkan pada somasi cacat.
- Dasar materiil yang dipakai PN Jakpus (yakni habisnya HGB dan status tanah sebagai HPL negara) tetap berlaku. Artinya, secara substansi hak atas tanah sudah berpindah ke negara. PN Jakpus memutus bahwa HGB telah hapus demi hukum sejak 2023.
- Jika Setneg/PPKGBK kemudian memperbaiki aspek formil (menerbitkan surat dengan prosedur benar), eksekusi bisa kembali dilakukan dengan dasar materiil yang tetap ada.
Singkatnya, adanya putusan PTUN membuka celah administratif, bukan membalik hak substantif atas tanah. Indobuildco, meskipun mendapat “nafas sementara”, tidak bisa mengklaim “hak milik tetap” atas tanah/bangunan tanpa upaya hukum lanjutan.
Kerangka Hukum & Implikasi bagi Korporasi dan Negara
Kasus Hotel Sultan mengajarkan pentingnya dua hal mendasar dalam sengketa pertanahan: landasan materiil dan kepatuhan formil/prosedural. Pembelajaran yang diperoleh dari kasus ini:
- Bagi negara: Menegakkan aset publik dan pengelolaan tanah negara membutuhkan kepatuhan administratif yang serius. Surat somasi/pengosongan harus dibuat dengan prosedur ketat agar tidak dianggap cacat jika diajukan ke PTUN.
- Bagi korporasi/pengelola aset: Memiliki HGB dan sertifikat tidak lantas menjamin keamanan jangka Panjang, terutama kalau ada landasan hukum kuat bahwa tanah asalnya milik negara (HPL). Namun, aspek formil bisa menjadi peluang hukum untuk menunda eksekusi.
- Bagi investor dan pemangku kepentingan properti: Kasus ini menunjukkan bahwa aspek legal dan regulasi pertanahan bisa membawa ketidakpastian tinggi, meski aset sudah lama dikelola.
Kemenangan PTUN Jakarta atas PT Indobuildco telah membatalkan surat eksekusi dari Setneg, menyoroti bahwa eksekusi atas aset negara, meskipun punya dasar kuat, namun tetap harus dilakukan dengan prosedur yang patuh hukum. Sehingga, kemenangan ini bersifat administratif dan temporer, karena putusan PTUN tidak membalik status substantif atas tanah Hotel Sultan yang telah dianggap milik negara.
Dengan demikian, meskipun Indobuildco memperoleh “kemenangan formal”, posisi hukum mereka tetap rapuh dan dalam jangka panjang, hak penguasaan atas tanah/bangunan kemungkinan besar akan kembali ke negara apabila prosedur eksekusi diperbaiki.
Kasus ini semestinya menjadi pelajaran penting bagi semua pihak yang berurusan dengan aset negara. Dimana hak substansial tanpa prosedur formil bisa batal, dan prosedur formil tanpa dasar substansial tetap bisa dibatalkan, hal ini untuk menjaga keseimbangan keduanya adalah kunci kepastian hukum.
Artikel ini ditulis oleh, Bimo Prasetio
Corporate Lawyer dari Kantor Hukum BP Lawyers Counselors at Law
