Kasus sengketa lahan Tanjung Bunga Makassar mengungkap metode baru dalam mafia tanah, di mana gugatan perdata digunakan untuk menguasai tanah tanpa menggugat pemilik sah. Jika dibiarkan, hal ini akan merusak kepastian hukum di Indonesia dan mengancam sistem properti, yang bisa menurunkan kredibilitas negara.
“Inti masalahnya bukan tanahnya, tetapi mekanisme hukum yang sedang diutak-atik.”
Kasus sengketa 16,4 hektare lahan di Tanjung Bunga Makassar yang melibatkan PT GMTD Tbk (afiliasi Lippo) dan klaim kepemilikan oleh PT Hadji Kalla, bukan sekadar sengketa lahan biasa. Kasus ini membuka pertanyaan serius: apakah gugatan perdata bisa dipakai sebagai alat legitimasi untuk mendapatkan tanah orang lain tanpa menggugat pemilik sahnya?
HGB adalah instrumen kepastian hukum. Dalam rezim PP 24/1997 bahwa HGB adalah bukti sah kepemilikan hak atas tanah, dengan koordinat spesifik, masa berlaku, dan identitas subjek hak yang pasti. PT Hadji Kalla memegang HGB dari tahun 1996, dan diperpanjang sampai 2036. Artinya, menurut hukum positif Indonesia, PT Hadji Kalla adalah pemegang hak resmi yang dilindungi negara. Ini bukan klaim adat. Ini bukan girik. Ini bukan surat jual beli kampung. Ini hak negara pada badan hukum sah.
Dengan demikian, secara asas, jika ada pihak yang ingin menantang kepastian hak ini, maka harus menyerang sertifikatnya. Bukan menyerang orang lain yang bukan pemegang sertifikat.
Justru inilah titik abnormalitasnya: gugatan yang dimenangkan PT GMTD bukan melawan PT Hadji Kalla. Namun justru eksekusi diarahkan ke tanah yang menjadi objek HGB PT Hadji Kalla.
Secara doktrin hukum acara, hal ini menyalahi asas res judicata pro veritate habetur, karena putusan hanya mengikat para pihak dalam perkara.
Gugatan Menang Melawan Pihak yang Salah
Dalam ilmu hukum acara perdata, pihak yang terikat oleh putusan hanyalah pihak yang disebut sebagai penggugat dan tergugat. Ini bukan preferensi, ini hukum. Pasal 1917 KUHPerdata tegas:
“Putusan hanya mengikat pihak-pihak yang bersengketa.”
Jika gugatan dimenangkan melawan seseorang yang bukan pemilik tanah dan bukan pemegang HGB, maka putusan itu tidak bisa dipakai sebagai dasar untuk mengeksekusi tanah yang dimiliki oleh orang lain. Maka, jika putusan perdata dimenangkan melawan pihak lain (“penjual ikan”), bukan melawan PT Hadji Kalla, maka secara logika sederhana:
Bagaimana mungkin tanah milik Hadji Kalla yang dieksekusi?
Ini bukan “sengketa biasa”. Ini konstruksi eksekusi yang menggunakan jalur legal untuk objek yang bukan subjek putusan. Ini teknik menghindari tabrakan langsung dengan pemilik asli, dengan menargetkan orang lain yang lebih lemah. Dan jika ini terjadi (maka ini bukan soal Lippo vs Kalla) ini soal rule of law vs manipulasi proses acara perdata.
Eksekusi Tanpa Constatering: Cacat Eksekusi
Dalam sistem eksekusi benda tidak bergerak, constatering adalah kewajiban. Constatering memastikan bahwa objek fisik yang dieksekusi adalah objek yang sama dengan objek dalam amar putusan. Constatering adalah penyamaan alam antara dokumen yuridis dengan fakta geografis. Eksekusi tanpa constatering bukan sekadar cacat administratif, melainkan menunjuk pada ketidakpastian objek eksekusi.
Jika Menteri ATR secara terang menyatakan constatering belum dilakukan, maka secara yuridis, eksekusi itu belum sah. Apabila perbuatan memasukkan alat berat atau pemasangan garis di lapangan sudah terjadi, itu bukan disebut “eksekusi sesuai putusan”, tetapi itu disebut “penguasaan fisik tanpa dasar penetapan objek”.
Jika ini dibiarkan, maka preseden hukum yang tercipta adalah: siapa yang menang gugatan perdata terhadap siapa pun, bisa mengepung tanah orang lain selama cukup berani eksekusi duluan dan proses verifikasi menyusul belakangan.
Itu adalah bentuk pembalikkan logika negara hukum.
Modus Gugat Orang yang Salah: Teknik Bypass terhadap Pemilik Sah
Modus ini sederhana secara struktur, tetapi kompleks secara implikasi.
Cara kerjanya:
- pilih lawan yang lemah, yang bukan pemilik
- gugat dia, menangkan putusan
- setelah putusan inkracht, klaim bahwa tanah yang ingin dikuasai “masuk/bagian/terkait dengan objek putusan
- eksekusi fisik sebelum pemilik sah bisa melindungi dirinya
Kalau pemilik sah menolak, lalu narasinya dibalik, “kami cuma menjalankan putusan pengadilan.” Mafia tanah modern tidak lagi memalsukan sertifikat. Itu sudah kuno. Metode baru jauh lebih canggih. Yaitu dengan mereka memalsukan konteks.
Bukan memalsukan dokumen, tetapi memalsukan relasi “siapa lawan siapa” dalam gugatan. Itu jauh lebih halus dan jauh lebih efektif, karena secara permukaan terlihat “legal”, namun secara substansi merupakan bypass hak pihak yang seharusnya dilindungi hukum.
Inilah yang disebut dalam literatur akademik:
Strategic land misidentification litigation. Dan inilah yang membedakan mafia tanah dulu dengan mafia tanah sekarang. Dulu perebutan tanah dilakukan di luar sistem, sekarang dilakukan di dalam sistem, dan itu jauh lebih menakutkan. Karena sistem yang dipakai bukan jalan tikus, tetapi ruang sidang.
Bukan Lippo vs Kalla
Jika modus semacam ini berhasil, maka Indonesia berada pada titik paling krusial sejak 1997. Karena dengan logika ini, maka HGB adalah sekadar kertas, bukan benteng hak. Maka kepastian hukum runtuh bukan oleh kekuatan liar, tetapi oleh taktik litigasi.
Jika HGB bisa dipatahkan dengan putusan yang tidak menggugat pemilik HGB, maka seluruh hinterland investasi properti di Indonesia runtuh:
- PIK 2
- Meikarta
- Summarecon Serpong
- Jababeka
- Kawasan Industri Kendal
- Puluhan kawasan mixed use developer
Semua tanah besar bisa terdampak logika ini. Dan, investor asing pasti akan melihat ini sebagai red flag. Karena bagi investor, bukan lokasi yang paling penting, tetapi kepastian hukum. Oleh karena itu, hak atas tanah tidak boleh jadi eksperimen litigasi.
Kalau ini dibiarkan, maka Indonesia bukan lagi negara hukum yang melindungi kepemilikan atas properti. Ia berubah menjadi pasar sengketa yang bisa dipakai siapa pun yang cukup berani memakai gugatan sipil sebagai alat akuisisi aset.
Dampak Bagi Dunia Korporasi: Risiko Sistemik
Ini bukan soal siapa menang, siapa kalah. Ini soal preseden. Jika preseden ini dibiarkan, maka setiap pemilik tanah besar akan terancam. Maka corporate governance properti tidak lagi menjadi domain notaris dan BPN, tetapi domain ruang sidang pengadilan yang bisa dipakai untuk menyerang pemilik sah tanpa menghadapi pemilik sah.
Dan ketika sistem tanah jatuh ke fase ini, maka pergeseran hukum tidak bisa dibalik dengan mudah. Karena yang jatuh bukan hanya sertifikat, tetapi kredibilitas negara sebagai pemberi hak.
Hal yang paling menakutkan dari kasus Tanjung Bunga ini adalah bukan nilai 16,4 hektare-nya tetapi metode “mengambilnya”. Bukan legalitas lahannya, tetapi struktur cara “menyerangnya”.
Karena kalau gugatan terhadap pihak yang bukan pemilik dapat dipakai untuk menyerobot tanah milik pihak yang tidak ikut berperkara, maka hukum tidak lagi menjadi benteng hak, tetapi menjadi pisau untuk merampas hak. Dan itu adalah titik krisis yang lebih dalam dari sekadar sengketa perdata.
Artikel ini ditulis oleh, Bimo Prasetio
Advokat pada Kantor Hukum BP Lawyers Counselors at Law
