“Notaris/PPAT dituntut untuk lebih kreatif dan inovatif menghadapai tantangan di masa pandemi. Namun tetap mengutamakan keabsahan suatu dokumen, pelayanan sesuai dengan peraturan-peraturan yang berlaku dan juga tetap mematuhi protokol kesehatan.”
Pandemi bukan berarti tidak ada transaksi jual beli properti yang berjalan. Karena bagi Sebagian orang, investasi properti ataupun rencana pembelian rumah pertama masih menjadi agenda mereka. Alih-alih menjadi investasi, banyak masalah hukum yang akan anda hadapi jika tidak berhati-hati membeli properti.
Nah, sebelum membeli properti ada hal-hal yang harus diperhatikan.
- Lakukan pemeriksaan objek jual beli dahulu
Pertama-tama hal yang kita harus ketahui akan objek jual beli adalah dokumen-dokumen terkait objek jual beli. Perlu kita perhatikan bentuk surat kepemilikan dari objek tersebut, masyarakat umum biasanya hanya mengetahui bukti kepemilikan adalah sertipikat, akan tetapi ada bentuk lain selain sertipikat yaitu girik, Akta Jual-beli (AJB), surat adat, dan eigendom Verponding.
Dari bentuk bukti kepemilikan di atas maka semuanya apabila kita berencana ingin melakukan transaksi jual beli, maka haruslah dilakukan pengecekan keaslian bukti kepemilikan tersebut ke instansi-instansi terkait. Contoh untuk sertipikat kita dapat melakukan pengecekan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) di kota/kabupaten setempat dengan objek tanah. Sedangkan untuk girik dan Akta Jual Beli maka kita melakukan pengecekan ke kelurahan dan atau PPAT/PPATS (camat).
Oleh karena itu saya menghimbau kepada pembeli untuk tidak melakukan pembayaran atau transaksi apapun sebelum hal tersebut aman dan jelas. Karena kita sering mengetahui praktik yang sering terjadi di masyarakat adanya pembayaran uang muka atau down payment (DP) di awal hanya menggunakan kuitansi dengan meterai.
- Membuat kesepakatan sebelum membayar DP
Dalam beberapa kasus, pembayaran DP tersebut tidak disertakan klausul/ ketentuan yang mengatur perihal nasib dari uang muka tersebut apabila dalam hal pemeriksaan akan objek mengalami masalah ataupun batal transaksi. Sehingga alangkah baiknya dibuatkan perjanjian yang mengatur hal tersebut di atas sebagai antisipasi adanya risiko adanya masalah terkait objek yang hendak diperjualbelikan. Sehingga penjual juga menjamin kenyamanan atas transaksi jual beli tersebut.
- Memeriksa keaslian dokumen objek tanah
Setelah mengetahui bahwa objek tersebut aman untuk ditransaksikan maka penjual dan pembeli menghadap ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT/PPATS) setempat dimana objek berada untuk dilakukan proses penandatanganan Akta Jual Beli. Namun sebelumnya, PPAT harus mengecek ulang akan keaslian dokumen objek tersebut, setelah dinyatakan aman dan dapat dilanjutkan proses jual beli, PPAT/PPATS tidak dapat langsung melakukan jual beli dikarenakan ada tahapan yaitu pembayaran Pajak Penjual (SSP) dan Pembayaran Pajak Pembeli (BPHTB) serta melakukan Validasi pajak ke instansi berwenang setempat.
- Pastikan PBB Sudah Dibayar
PPAT/ PPATS juga harus memastikan bahwa Pajak Bumi dan Bangunan atas objek perjanjian tersebut sudah lunas di tahun-tahun sebelumnya. karena ini adalah syarat mutlak yang harus dilakukan apabila akan melakukan jual beli. Setelah selesai pembayaran pajak-pajak, maka penjual dan pembeli dapat menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT/PPATS.
- Siapkan Dokumen Yang diperlukan
Adapula yang bertanya apa saja dokumen yang dibutuhkan agar transaksi jual beli berlangsung, antara lain:
- KTP Suami dan Istri penjual dan pembeli;
- Kartu Keluarga Penjual dan pembeli;
- NPWP penjual dan pembeli;
- PBB;
- Bukti Kepemilikan Atas Objek (sertipikat, girik, Akta Jual-beli (AJB), surat adat, dan eigendom Verponding);
- IMB (apabila ada);
- Perjanjian nikah (apabila ada).
- Pahami Biaya yang akan dikeluarkan
Hal lainnya yaitu perihal perincian biaya yang akan timbul pada saat transaksi jual beli:
- Pajak Penjual (NJOP/Nilai Transaksi x 2,5%) (nomor 34 Tahun 2016 pasal 2 ayat (1) tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah atau Bangunan) ;
- Pajak Pembeli ((NJOP/Nilai Transaksi- NPOPTKP) x 5%) (UU nomor 21 tahun 1997);
- Akta Jual Beli;
- Biaya Balik Nama;
- Biaya pengurusan (Pengecekan, Plotting, validasi, geo KKP, dan biaya-biaya yang timbul atas surat tersebut).
Biaya-biaya tersebut hanyalah nomor 1 dan 2 yang dapat berlaku secara menyeluruh di setiap PPAT/PPATS. Namun untuk biaya nomor 3,4, dan 5 tergantung dari masing-masing PPAT/PPATS.
Catatan tambahan dari bentuk-bentuk bukti kepemilikan diatas, saya akan membahas sedikit hal lain yang harus diperhatikan apabila bentuk kepemilikan adalah sertipikat, karena sertipikat ternyata juga memiliki percabangan hak atas kepemilikannya. Selain Hak Milik maka hak-hak yang lain memiliki jangka waktu yang harus diperhatikan, maka pastikan jangka waktu tersebut masih dalam batasannya.
Hal lain yang perlu dilihat apakah pemilik atau si atas nama sertipikat masih hidup atau tidak, karena 2 hal ini juga dapat mempengaruhi biaya dan tahapan-tahapan pengurusan, serta dijadikan catatan tersediri.
- Protokol Kesehatan di Masa Pandemi
Nah ada pertanyaan apa bedanya sih dalam masa pandemi seperti ini dibandingkan era normal dahulu? Perbedaannya terletak pada saat penandatanganan, saya pribadi dalam hal tanda tangan ataupun transaksi maupun konsultasi sebaiknya membatasi.
Untuk konsultasi selama dapat dilakukan via telepon maka akan saya anjurkan melalui via telepon, akan tetapi adapula konsultasi yang tidak bisa dilakukan via telepon, maka apabila ini terjadi, maka saya mewajibkan mereka hadir ke kantor saya (wajib di kantor saya) dengan mematuhi protokol kesehatan.
Begitu pula pada saat penandatanganan atau transaksi, kami membatasi jumlah kehadiran pihak, hanya pihak yang memiliki kepentingan saja yang hadir atau masuk ke ruangan saya. Dalam beberapa kesempatan, saya menjalankan akad “drive thru” yaitu para pihak berada di mobil masing-masing buka jendela dan saya dan para saksi ditengah-tengahnya membacakan akta.
Selanjutnya mereka melakukan penandatanganan di dalam mobil mereka. Notaris/PPAT dituntut untuk lebih kreatif dan inovatif menghadapai tantangan di era seperti ini. Namun tetap dengan mendahulukan keabsahan suatu dokumen, pelayanan klien tetap sesuai dengan peraturan-peraturan yang berlaku dan juga tetap mematuhi protokol kesehatan.
- Harap Bersabar
Terkadang kendala di lapangan yang dihadapi dalam masa pandemi yaitu jangka waktu pengerjaan menjadi agak lama. Hal ini disebabkan kordinasi dengan beberapa instansi yang berada di luar kendali notaris/PPAT. Sering kali saat kami mendatangi beberapaharus tertunda karena instansi tersebut harus lockdown (tutup), dikarenakan petugas mereka ada yang terpapar covid. Selain itu beberapa instansi juga membatasi tatap muka dan jumlah kehadiran baik pegawai maupun tamu instansi tersebut. Nah, tantangan kami berikutnya adalah memberikan pengertian mendalam kepada para pihak (klien) perihal kendala-kendala tersebut.
Semoga artikel ini bermanfaat bagi pembaca dan dapat terhindar dari masalah hukum sebelum membeli properti.
Panji Kresna, S.H., M.Kn, Notaris/PPAT
