Sudah bayar pajak saat beli rumah, sudah bayar PBB tiap tahun, eh pas diwariskan harus bayar lagi?
Pertanyaan ini mungkin pernah muncul di benak Anda, apalagi setelah viralnya curhatan artis Leony Vitria yang kaget ketika diminta membayar biaya balik nama rumah warisan dari orang tuanya. Banyak orang merasa tidak adil: bukankah rumah itu sudah dikenai pajak berkali-kali? Kenapa masih ada tagihan pajak baru ketika diwariskan?
Di sinilah sering terjadi salah paham. Banyak yang mengira semua pajak terkait warisan itu pungutan ganda. Padahal, menurut Direktorat Jenderal Pajak (DJP), ada perbedaan mendasar antara pajak pusat (PPh) dan pajak daerah (BPHTB). Kalau tidak dipahami, warisan bisa jadi beban baru, padahal mestinya bisa diurus dengan lancar.
Mari kita kupas satu per satu, supaya Anda tahu mana pajak yang wajib dibayar, mana yang sebenarnya bisa dikecualikan, dan bagaimana cara praktis mengurusnya.
Warisan Tidak Kena Pajak Penghasilan (PPh)
Hal pertama yang perlu diluruskan: warisan tidak termasuk objek Pajak Penghasilan. Aturan ini jelas tertulis di Pasal 4 ayat (3) huruf b Undang-Undang Pajak Penghasilan. Artinya, ketika seseorang menerima rumah, tanah, atau aset lain dari pewaris, hal itu tidak dipandang sebagai “penghasilan” yang harus dikenai pajak.
Lalu mengapa masih ada cerita tentang PPh Final yang muncul saat proses balik nama? Jawabannya ada di administrasi. Dalam praktik, setiap peralihan hak atas tanah/bangunan otomatis masuk dalam kategori transaksi yang terutang PPh Final. Kecuali, jika penerimanya bisa membuktikan bahwa peralihan tersebut adalah warisan.
Bagaimana cara membuktikannya? Melalui dokumen resmi yang disebut Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh.
- Kalau ahli waris mengurus SKB, maka proses balik nama akan diakui sebagai warisan dan bebas PPh.
- Kalau SKB tidak diurus, maka sistem menganggap itu transaksi biasa, sehingga muncul kewajiban PPh Final.
Dengan kata lain, warisan memang tidak kena PPh, tapi syaratnya ahli waris wajib mengurus SKB. Tanpa SKB, siap-siap kena tagihan.
BPHTB: Pajak yang Tetap Harus Dibayar
Di luar urusan PPh, ada satu pajak lain yang sering membuat kaget, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
BPHTB berbeda dengan PPh. Jika PPh adalah pajak pusat yang dikelola DJP, maka BPHTB adalah pajak daerah yang masuk kas pemerintah kota/kabupaten.
Sederhananya:
- PPh Final → pajak atas peristiwa pengalihan hak (misalnya jual beli).
- BPHTB → pajak atas peristiwa perolehan hak (misalnya menerima warisan, hibah, atau membeli tanah).
Dalam kasus warisan, meskipun penerima terbebas dari PPh, BPHTB tetap harus dibayar oleh ahli waris. Besarnya umumnya 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besarnya berbeda di setiap daerah.
Rumus umum untuk menghitung BPHTB adalah: 5% x (NPOP – NPOPTKP)
- NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Ini adalah nilai tanah dan/atau bangunan yang diperoleh karena warisan.
- NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Angka ini bervariasi antar daerah, jadi Anda harus menanyakannya ke dinas pendapatan daerah Anda.
Mengapa Besaran BPHTB Berbeda-beda?
- UU Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah (UU HKDP) menetapkan tarif BPHTB maksimal 5%, tetapi setiap pemerintah daerah memiliki wewenang untuk menentukan tarif dan besaran NPOPTKP di wilayahnya sendiri melalui peraturan daerah.
Cara Mengetahui Besaran BPHTB Waris di Daerah Anda:
- Kunjungi Kantor Dinas Pendapatan Daerah (Dispenda): Ini adalah cara paling akurat untuk mendapatkan informasi terbaru dan sesuai dengan peraturan di daerah Anda.
- Hubungi Kantor Pertanahan: Mereka dapat memberikan informasi terkait nilai objek pajak.
- Tanya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT): PPAT sering membantu mengurus balik nama waris dan dapat memberikan informasi mengenai perhitungan BPHTB.
Contoh: Jika NPOPTKP di daerah Anda adalah Rp 300 juta dan nilai perolehan warisan adalah Rp 1 miliar, maka BPHTB waris yang harus dibayar adalah 5% x (Rp 1 Miliar – Rp 300 Juta) = 5% x Rp 700 Juta = Rp 35 Juta.
Jumlah ini jelas tidak kecil, sehingga wajar banyak orang kaget saat tahu harus menyediakan dana puluhan juta hanya untuk mengurus balik nama sertifikat warisan.
Kenapa Rasanya Seperti Pajak Berganda?
Pertanyaan ini sering muncul:
“Rumah ini dulu sudah kena PPN saat dibeli, tiap tahun kena PBB, kok sekarang kena lagi BPHTB?”
Jawabannya ada pada filosofi pajak. Setiap jenis pajak punya objek dan subjek berbeda:
- PPN → dikenakan saat transaksi jual beli barang/jasa.
- PBB → pajak tahunan atas kepemilikan tanah/bangunan.
- BPHTB → pajak saat perolehan hak tanah/bangunan (termasuk warisan).
Jadi, meskipun terasa seperti pungutan berganda, secara hukum tidak ada tumpang tindih. Setiap jenis pajak berdiri sendiri, dengan dasar hukum berbeda.
Tips Praktis Mengurus Pajak Warisan
Agar proses warisan tidak jadi drama baru, berikut panduan praktis yang bisa diikuti:
1. Urus SKB PPh Sejak Awal
- Ajukan ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau lewat sistem Coretax.
- Dokumen yang dibutuhkan antara lain: akta kematian, surat keterangan waris, SPT PPh, bukti kepemilikan tanah/bangunan, dan SPPT PBB terakhir.
- Proses penerbitan SKB biasanya maksimal 3 hari kerja.
Dengan SKB, Anda terhindar dari kewajiban PPh yang seharusnya tidak berlaku untuk warisan.
2. Siapkan Dana untuk BPHTB
BPHTB hampir pasti terutang, kecuali ada kebijakan pembebasan di daerah tertentu (misalnya untuk ahli waris dengan nilai tertentu). Periksa peraturan daerah (Perda) tempat objek tanah/bangunan berada.
Tip: jangan menunggu sampai sertifikat mau balik nama, karena tanpa bukti bayar BPHTB, BPN tidak akan memproses.
3. Urus Balik Nama di BPN
Setelah SKB PPh (jika diperlukan) dan bukti bayar BPHTB siap, barulah ajukan balik nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
- Siapkan sertifikat asli, surat kematian, identitas ahli waris, dan bukti pembayaran BPHTB.
- Isi formulir di loket BPN, lalu tunggu verifikasi.
- Jika lengkap, BPN akan menerbitkan sertifikat baru atas nama ahli waris.
Proses ini memang memakan waktu, tapi penting dilakukan agar ahli waris sah secara hukum sebagai pemilik baru.
Prosedur Mengurus Pajak Warisan
Mengurus SKB PPh
Penerbitan SKB PPh dilakukan dengan mengajukan permohonan ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) tempat pemohon bertempat tinggal. Pengajuan permohonan tersebut kini dapat dilakukan melalui website Coretax. Prosedur pengajuan SKB PPh melalui Coretax adalah sebagai berikut:
- Mengakses website Coretax
- Pilih menu “Layanan Wajib Pajak”
- Pilih menu “Layanan Administrasi”
- Mengisi formulir pengajuan SKB
- Validasi data
- Submit formulir
- Pemohon menerima Bukti Penerimaan Surat
- Proses penerbitan SKB dilakukan untuk jangka waktu maksinal 3 hari kerja
- SKB terbit, dapat dicek melalui menu “Dokumen Saya”
Adapun dokumen persyaratan untuk mengurus SKB PPh antara lain:
- Bukti kepemilikan tanah dan/atau bangunan
- SPPT PBB tahun berjalan
- Akta kematian
- Surat keterangan waris
- Surat Pernyataan Pembagian Waris
- Salinan Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan (SPT PPh)
- Objek tanah dan/atau bangunan yang diajukan permohonan SKB
- Daftar seluruh pengalihan ha katas taah dan/atau bangunan yang telah dilaporkan dalam SPT PPh yang telah dilunasi
- Salinan bukti pembayaran atau penyetoran PPh
- Salinan surat keterangan penelitian formal bukti pemenuhan kewajiban penyetoran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Melakukan Proses Balik Nama
Proses balik nama dilakukan melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN). Prosedur balik nama di BPN adalah sebagai berikut:
- Mempersiapkan dokumen yang diperlukan
- Mendatangi BPN
- Mengisi formulir pengajuan permohonan balik nama
- Verifikasi atas data dan dokumen yang diajukan
- Penerbitan sertifikat baru
- Sertifikat dapat diambil
Adapun dokumen peryaratan yang diperlukan untuk proses balik nama di BPN antara lain meliputi:
- Sertifikat hak atas tanah yang akan dibalik nama;
- Surat kematian
- Surat tanda bukti sebagai ahli waris
- Bukti identitas ahli waris
- Bukti pembayaran BPHTB dan pengecualian pembayaran pajak (SKB).
Studi Kasus: Curhat Leony Vitria
Kasus Leony yang viral menggambarkan kebingungan banyak orang. Ia merasa tidak adil ketika harus membayar pajak balik nama rumah warisan. Padahal, yang dimaksud adalah BPHTB.
DJP kemudian menegaskan:
- Warisan bebas PPh, asalkan ada SKB.
- BPHTB tetap wajib, karena itu pajak daerah.
Artinya, tidak ada pungutan pajak berganda. Hanya saja, publik kurang mendapat sosialisasi yang cukup soal perbedaan ini.
Apa yang Bisa Dipelajari?
- Pahami jenis pajak yang berlaku. Jangan sampai mengira BPHTB = PPh.
- Siapkan dokumen waris sejak awal. Termasuk surat keterangan waris yang sah agar proses lancar.
- Cek aturan daerah. Karena BPHTB diatur pemerintah daerah, besaran NPOPTKP bisa berbeda di setiap kota/kabupaten.
- Konsultasikan ke notaris/PPAT. Mereka biasanya sudah terbiasa menangani balik nama warisan dan tahu prosedur pajak yang benar.
Kesimpulan
Menerima warisan rumah atau tanah memang bisa jadi hadiah sekaligus beban. Hadiah karena menambah aset keluarga, tapi beban karena harus mengurus pajak dan administrasi yang tidak sederhana.
Namun dengan memahami aturan resmi:
- Warisan tidak kena PPh (dengan syarat urus SKB).
- BPHTB tetap harus dibayar sebagai pajak daerah.
- Balik nama hanya bisa selesai jika syarat ini dipenuhi.
Dengan persiapan dokumen dan dana yang tepat, ahli waris bisa melewati proses ini tanpa drama seperti yang dialami Leony. Yang penting, jangan tunggu sampai urusan menumpuk—urus pajak warisan segera setelah pewaris meninggal agar proses balik nama bisa berjalan mulus.
Artikel ini ditulis oleh Bimo Prasetio, Pengacara Bisnis & Investasi
Partner kantor hukum BP Lawyers Counselors at Law.
Sumber gambar: storage googleapis
